När det gäller styrelsens upplysningsplikt kan medlem lämna begäran om upplysning skriftligt till föreningen senast 10 dagar före stämman. Skriftligt svar ska lämnas från styrelsen senast 5 dagar före stämman och kommer att:

Hållas tillgängligt hos föreningen
Skickas till medlem som ställt frågan
Publiceras på föreningens webbplats www.hsbgasellen.se

Skrivelsen från medlemmen Ann Gewecke, Klockaregården 26. Daterad 2022-04-10.

Svaret från styrelsen finns längst ner i detta inlägg.

Till styrelsen för HSB brf Gasellen
Linköping 22-04-10

Frågor till styrelsen inför årsstämman

Hej styrelsen! Jag har läst årsredovisningen efter bästa förmåga, men har här ändå några frågor jag inte lyckats hitta svaret på. Därför kommer de här.

Förvaltningsberättelsen

I förvaltningsberättelsen finns ett avsnitt ”ALLMÄNT OM VERKSAMHETEN” där föreningens byggnadsinnehav är upptaget.

Under rubriken ”Byggnad/Fastighet” finns en post ”Gasellen m fl” med nybyggnadsår 1966. Vilken byggnad är det som avses här?
Vi har också en byggnad, ett föreningshus, där bland annat vicevärdskontoret inryms. Tillhör inte den också föreningen? Varför är inte föreningshuset i så fall upptaget i listan över ägda fastigheter?

Intäkt för el från solcellspaneler

I årsredovisningen, not 4 ”Driftskostnader” för resultaträkningen finns en kostnadspost för el upptagen. Vi har i föreningen en mängd solcellspaneler installerade på våra tak. Vilken intäkt har dessa genererat under året? Ingår den intäkten i not 2 under nettoomsättning? Där finns en post som heter ”Konsumtionsavgift el”. Är summan där den summa för intäkt som solcellerna genererat? Den är i så fall ungefär lika stor som kostnadsposten?

Elpriserna skenar just nu, som vi alla vet, men vi vet inte om eller när de kommer att normaliseras. En fråga som då inställer sig är: Har vi nyttjat alla tak som går att nyttja för produktion av sol-el? Hur är det till exempel med taken på husen längs Skäggetorpsgatan närmast centrum? Taken på garagelängorna och p-däcket? Kan inte också dessa nyttjas? Ingenting om ytterligare åtgärder för att minska våra kostnader för el finns upptaget i den 5-åriga åtgärdsplanen. Varför? Här skulle jag vilja veta av styrelsen:

Hur mycket el har vi producerat med hjälp av våra solcellspaneler under året som gått, angett i kWh?
Hur hanteras denna el? Går den ut på det allmänna elnätet och vi sedan köper tillbaka den, eller hur fungerar det? Hur redovisas/speglas detta flöde i så fall i årsredovisningen?
Vilka planer har styrelsen för att ytterligare reducera våra kostnader för el? Kommer man till exempel att belägga fler tak med solpaneler?

Översvämningskartering

Skyfall kommer med mycket kort – om ens någon – varsel, de tar heller ingen hänsyn till om vi som bostadsförening har förberett oss eller inte.

Ett tydligt exempel på detta är det skyfall som drabbade Gävle i augusti i fjol. Där beräknar man nu att kostnaden för översvämningsskador uppgår till över en miljard kronor för hela staden (källa SVT, 22-03-09, uppdaterad 22-04-01).

Hur planerar styrelsen att möta och förebygga eventuella skyfall? Vårt område ligger, enligt kommunens översvämningskartering, illa till vid eventuella skyfall liknande det i Gävle (källa Corren 22-03-22).

Vid skyfall kommer marken inte att hinna absorbera den stora mängd regn som kommer på kort tid, utan vattnet kommer att forsa nerför sluttningar mot de lägsta punkterna.

Skäggetorp ligger lågt rent geografiskt och även om mycket vatten vid ett skyfall kommer att rinna från kullen vid kyrkan ner mot cykelvägen mellan vårt område och Skattegården – som i kommunens kartering markeras som ett av de lägsta områdena i Linköping – så kommer det att passera våra bostäder på vägen dit. Då är våra källare, lekplatser och altaner i riskzonen för att översvämmas eller spolas bort. Delar av Storgården ligger väldigt nära den lägsta delen där mycket vatten kan komma att samlas.

Det finns också risk för att vatten som kommer från andra delar av staden, Ryd och Tornhagen till exempel, kommer att söka sig till lägre områden och då är Skäggetorp ett givet mål. Vattenmassor av den mängd som föll i Gävle har stora krafter och marken kommer inte att hinna suga upp allt regn när det kommer stora mängder på kort tid.

Vi har i föreningen exempelvis luftintag till källare som i vissa fall till och med sitter lägre än marknivån. Stor risk finns att vatten kommer att forsa in på sådana ställen vid ett skyfall. Då har vi källaren full av vatten. Ett skyfall kan också orsaka att jordmassor glider i väg, med stora skador på byggnader som följd.

Klimatförändringarna är ett faktum, enligt en samlad forskarkår. Det innebär att vi inte kan veta om eller när vi här i Linköping ställs inför att behöva hantera händelser liknande dem i Gävle.

I årsredovisningen finns en uppställning av åtgärder som styrelsen planerar för de närmaste 5 åren. Här finns exempelvis punkter som målning av trapphus och renovering av tvättstugor upptagna. Men det finns dock ingenting som syftar till att förebygga skador orsakade av klimatförändringar. Varför? Jag vill ha svar på följande:

Vilken framförhållning har styrelsen i dessa frågor?
Vilka åtgärder planerar man att sätta in för att förebygga översvämningsskador likt de som uppkom i Gävle?

Underhållsplanen

I underhållsplanen finns posten ”kulvertutbyte”. Vad avser och innebär detta?
I underhållsplanen finns posten ”relining”. Efter den relining som gjordes för ett antal år sedan har det blivit svårare att spola i toaletterna. I alla fall hos oss på nedre botten. Det innebär att man tvingas spola flera gånger i stället för som innan reliningen bara en gång. Detta även vid små mängder i toaletten. Vad kan göras åt detta problem?
I och med de klimatförändringar som vi redan ser resultatet av i form av översvämningar och torrperioder inställer sig frågan: Hur planerar styrelsen för plantering av nya träd för att motverka ökade marktemperaturer samt säkra markresiliens vid skyfall och översvämningar?

Med vänlig hälsning
Ann Gewecke
Klockaregården 26

Svar på skrivelse inför föreningsstämma 2022

Svar på Inkommen skrivelse från medlem Ann Gewecke, Klockaregården 26.
Skrivelsen inkom per mejl 2022-04-10.

Svar meddelades per mejl 2022-04-14 och publicerades på föreningens hemsida www.hsbgasellen.se per den 2022-04-14. Det är inom ramen för tidsfristen av styrelsen informationsplikt.

Förvaltningsberättelsen

Bostadsrättsföreningens bildades 2010 genom fusion av HSB brf Skäggetorp 1 och 2. De fusionerade föreningarna bildades 1965/1966 och deras hus stod inflyttningsklara med början år 1966. Sista inflyttningarna skedde under år 1968. Föreningen äger fastigheterna Gasellen 1, 2, 3, och 6 med adress Storgården 1–19, 23–51 och 2–56, Klockaregården 1–35 och 2–26 samt Skäggetorpsgatan 7–15 och 6–14.

Föreningen äger även föreningshuset (Gasellen 6). Dock så räknas inte den in i boendeytan, utan anges under lokaler. Information om detta (vilka fastigheter som ingår i föreningen) står på sidan 13 i årsredovisningen. Där redovisas ”bostäder hyreshus” och lokaler för Gasellen 1,2,3 och 6.

Intäkt för el från solceller

Styrelsen har inga planer att belägga fler tak med solpaneler. Sakkunniga inom området har bedömt att verkningsgraden, på återstående tak, är för låg för att det ska bli lönsamt att installera ytterligare solceller.

Elen som produceras används i genomsnitt till en tredjedel inom föreningen och i genomsnitt två tredjedelar säljs vidare. Under perioden januari till april år 2022 har föreningens solceller producerat 77 715 kWh. Av dessa har 44 700 kWh sålts vidare som överskottsel. Beroende på aktuellt pris så varierar inkomsterna från överskottselen. I not två i årsredovisningen redogörs för försäljningen av överskottselen på årsbasis.

Föreningen har genom åren genomfört en rad lyckade åtgärder som har minskat kostnaden för el i föreningen. Bland annat har det genomförts en renovering av alla elledningar i alla lägenheter, nya elcentraler och jordfelsbrytare har installerats. Gemensamhetsel är en annan viktig åtgärd. Dessutom har solcellerna givit goda förutsättningar för sänkta kostnader av el i föreningen. Det syns tydligt i jämförelseposterna för ”konsumtionsavgift el” i not två och ”el” i not fyra.

HSB brf. Gasellen planerar långsiktigt för medlemmarnas bästa. Det har varit mycket aktiva styrelser genom åren vad gäller planering och förtänksamhet (jämför gärna med andra bostadsrättsföreningar). Föreningen vågade att satsa på solceller redan i början av 2010-talet. HSB brf. Gasellen är ett föredöme inom HSB-sfären och satsningarna har blivit omskrivna i media i flera omgångar (till exempel Corren, 2014-09-03; Affärsliv, 2018-02-11; med flera). Styrelsens satsningar på grön el är väldokumenterade och likaså de ekonomiska effekterna. På kort sikt har det inneburit att medlemmar i HSB brf. Gasellen har åtnjutit låga elpriser genom hösten och vinterns prisrally på el. Stabilitet och förtänksamhet – ledord i satsningen ”vi gör vår egen el”.

Översvämningskartering

Styrelsen ser ständigt över mark och fastigheter för att förbygga skador. Ett exempel är dränering kring fastigheterna. Det har gjorts i omgångar och kommer även att göras framöver runt fastigheter i behov av åtgärder. Även en översyn av socklarna har gjorts. Luftintag och andra ingångar i fastigheterna har besiktigats. I vissa fall kommer justeringar att göras, för att förebygga just översvämningar.

Det krävs samarbete med kommunen och omkringliggande fastighetsägare för att skapa en helhetssyn och översikt av behovet rörande förbyggande åtgärder av översvämningar. Styrelsen kommer att undersöka detta vidare med berörda sakkunniga.

Styrelsen ser årligen över föreningens bestånd av växter, buskar och träd. Det har kommunicerats i samband med trygghetsskapande arbete och även delgivits vid samtalskväll (2022-03-15) i föreningen.

Att förebygga skyfall går inte. Vädrets makter är vad de är. Dock så kan styrelsen se över vilka åtgärder som kan göras för att undvika skador på föreningens fastigheter. Det görs ständigt och dokumenteras på utebesiktningar som underlag för kommande beslut och eventuella åtgärder inom ramen för föreningens översiktsarbete rörande mark och fastigheter.

Underhållsplanen

En underhållsplan beskriver fastighetens hälsa, underhållsbehov, underhållskostnader samt när åtgärder ska utföras. Underhållsplanen omfattar normalt hela fastigheten såsom byggnader, mark och installationer. Den berör således underhåll av exempelvis byggnadsdelar, teknikdelar och installationer såsom; utvändiga och allmänna delar exempelvis tak, fasader och fönster. Inre utrymmen exempelvis grundläggning källare, garage, tvättstuga och vind. Installations- och driftutrymmen såsom installationer för värme, vatten, avlopp, el och hiss etcetera.

Kulvertbyte finns i underhållsplanen för att utbyte av befintliga kulvertar som går under och in genom föreningens mark. Det innebär att marken på vissa håll behöver grävas upp och kulvertar ersättas. Kulvertarna innehåller ledningar och annat som går inom föreningen.

Angående relining så genomförs med jämna mellanrum underhållsspolning med hetvatten av föreningens stammar. Det har gjorts åtminstone två gånger under den senaste tioårsperioden. Ytterligare spolningar kommer inom den närmaste tiden. Detta för att förebygga stopp i avlopp. På sikt kommer en ny relining att äga rum (enligt underhållsplanen). Det görs efter besiktning av stammarna.

Linköping, 2022-04-14

Styrelsen för HSB brf. Gasellen genom,
Per Blomberg
Styrelseordförande